L'Inflation est sous contrôle! Vraiment? Et si on tenait compte autrement de l'immobilier dans son calcul?

Comment devrait-on calculer les hausses de valeurs immobilières ou de loyers pour obtenir un portrait réaliste de l'impact de cette inflation sur le pouvoir d'achat des contribuables?

Pour obtenir un portrait plus réaliste de l'impact de la hausse des valeurs immobilières et des loyers sur le pouvoir d'achat des contribuables, plusieurs ajustements et nouvelles méthodes de calcul pourraient être envisagés, notamment :

1. Utiliser un indice immobilier distinct et pondéré

Actuellement, les prix des maisons ne sont pas directement inclus dans l'Indice des prix à la consommation (IPC), seulement des éléments connexes comme les loyers et certains coûts d'entretien. Pour corriger cela, il pourrait être utile de :

• Créer un indice distinct pour les prix de l'immobilier résidentiel, qui suivrait les variations des prix des maisons dans les différentes régions du pays.
• Pondérer cet indice dans le calcul global de l'inflation, en fonction de l'importance du logement dans le budget des ménages. Par exemple, si l'achat ou la location d'une maison représente 30 % des dépenses d'une famille, cet indice immobilier pourrait représenter une plus grande part dans l'IPC global.

2. Inclure le coût de financement immobilier (hypothèque)

Le coût réel du logement ne se limite pas au prix d'achat ou au loyer, mais inclut aussi le financement, en particulier pour ceux qui ont des hypothèques. Par exemple, l'augmentation des taux d'intérêt, comme c'est le cas au Canada ces dernières années, fait grimper le coût total d'une hypothèque.

• Intégrer les variations des taux d’intérêt hypothécaires directement dans le calcul de l’inflation donnerait une meilleure idée de la pression exercée sur les propriétaires.
• Cela permettrait de prendre en compte l'impact de l'augmentation des paiements mensuels sur les ménages, qui peut affecter de manière significative leur pouvoir d'achat.

3. Tenir compte des coûts d'entrée sur le marché immobilier

Les jeunes acheteurs et ceux qui entrent pour la première fois sur le marché immobilier subissent de plein fouet l'impact de la hausse des prix des logements. Pour capter cet aspect, on pourrait :

• Mesurer le ratio entre le revenu médian et le prix des maisons. Cela permettrait de voir à quel point l'accession à la propriété devient difficile par rapport aux revenus des ménages. Plus ce ratio est élevé, plus le pouvoir d'achat des ménages diminue en ce qui concerne le logement.
• Ajouter un "indice d'accessibilité" dans l'IPC, qui refléterait à la fois l'augmentation des prix immobiliers et les variations des revenus des ménages.

4. Suivre l'augmentation des loyers et des prix des maisons par région

Le logement étant une composante majeure des dépenses des ménages, il est essentiel que les variations régionales des prix des maisons et des loyers soient mieux intégrées dans le calcul de l’inflation. Un logement à Toronto, par exemple, n’a pas le même coût qu’à Sherbrooke. On pourrait :

• Décomposer l’IPC par région géographique, en tenant compte des différences majeures de coût de logement d'une ville à une autre.
• Cela permettrait de rendre compte de manière plus précise de l'impact des prix immobiliers sur le pouvoir d'achat selon les zones géographiques, car la pression varie considérablement entre les régions urbaines et rurales.

5. Réviser la pondération du logement dans l’IPC

Dans le calcul actuel de l'IPC au Canada, la composante "logement" représente environ 30 % du panier de biens et services. Toutefois, pour les ménages les plus touchés par la hausse des prix immobiliers, ce pourcentage est probablement plus élevé. Ainsi, il pourrait être utile de :

• Réviser cette pondération pour refléter l'évolution des dépenses réelles des ménages en matière de logement, en particulier dans les périodes où l'inflation des loyers ou des prix immobiliers dépasse de loin celle des autres biens et services.

6. Créer un indice d'inflation personnalisé pour les catégories de revenus

Le logement affecte différemment les ménages en fonction de leurs revenus. Un indice qui tient compte de l’impact spécifique de l’inflation sur différentes catégories de revenus pourrait être développé :

• Les ménages à faible revenu dépensent une plus grande proportion de leurs revenus en logement, il serait donc utile de créer des indices d’inflation distincts pour différents segments de la population, tenant compte de la part des revenus consacrée au logement.

7. Incorporer les coûts indirects liés à la hausse des prix immobiliers

En plus des coûts directs d'achat ou de location, il est important de tenir compte des coûts indirects :

• Les hausses des taxes foncières, qui augmentent souvent avec la valeur des propriétés, peuvent peser lourd sur les propriétaires et locataires (si ces hausses sont répercutées).
• Les coûts énergétiques et de maintenance : Ils peuvent également s'ajouter à la charge globale d'un propriétaire, en particulier lorsque les prix de l'immobilier et l'énergie augmentent en tandem.

Conclusion

Pour obtenir un portrait plus réaliste de l'impact de la hausse des prix de l'immobilier et des loyers sur le pouvoir d'achat, il serait essentiel de revoir la méthode de calcul de l'IPC en :

• Pondérant plus fortement le logement dans le calcul,
• Suivant directement l'évolution des prix des maisons et le coût de financement hypothécaire,
• Mesurant l'accessibilité au logement par rapport aux revenus et en intégrant des indices régionaux.

Cela permettrait de mieux comprendre comment la hausse des coûts de logement affecte les ménages, surtout dans des périodes où les prix de l’immobilier grimpent rapidement, même si l’inflation globale semble modérée.